Что должно быть записано в договоре о покупке новой квартиры?
09.02.2005 | 17:28
Дочитать до конца договор, который заключает с вами ипотечный банк – задача немыслимой сложности. Прочитать соглашение, которое вы подписываете у строительного подрядчика, покупая дом или квартиру из первых рук, тоже непросто. И все же, это стоит сделать – чтобы потом не было мучительно больно за бесцельно потраченные деньги.
Услуги адвоката
Закон о торговле недвижимостью (полное название - חוק המכר (דירות) והחופש החוזי) от 1973 года гласит, что услуги адвоката могут стоить до 1.5 – 2% от суммы сделки плюс налог на добавочную стоимость (НДС, на иврите מע"מ). Большинство израильтян верят, что сделка с недвижимостью, заключенная при участии адвоката, не принесет неприятных сюрпризов. В то же время, далеко не все знают, что адвокат должен специализироваться в области недвижимости и земельного права, в противном случае его участие может принести больше вреда, чем пользы.
Проверка строительного подрядчика
Согласно израильскому законодательству, строительные подрядчики делятся по уровню квалификации. Каждому уровню соответствует сложность работ, которые им можно выполнять. Иными словами, начинающему строителю никто не позволит взяться за возведение 50-этажного жилого дома. Проверить квалификацию выбранного вами специалиста можно в Ассоциации строительных подрядчиков. Эти же списки есть на сайте министерства строительства.
Еще одна проверка, которую стоит сделать, хотя это процедура не из легких, это проверка прежних проектов, которыми занимался строитель, с которым вы договариваетесь. Лучше всего попросить у подрядчика список построенных им зданий и осмотреть их все (или большую часть). Обратите внимание на качество строительства и отделки, а также на благоустройство прилегающей территории. Еще лучше, если вам удастся заглянуть в квартиры в здании и посмотреть, нет ли там недостатков, бросающихся в глаза. Если же это не удастся, попробуйте расспросить жильцов дома и заодно выяснить, не было ли каких-либо неприятных ситуаций во время строительства, например, срыва графика работ.
Если вы присмотрели квартиру в доме, который строит большая компания, чьи акции котируются на бирже, вы можете посмотреть ее финансовые отчеты, чтобы убедиться, что компания не обанкротится во время строительства. Чтобы узнать о ситуации с финансами в маленькой частной компании, придется обращаться к фирмам, специализирующимся на сборе информации о коммерческих структурах.
Цена квартиры
Цена квартиры, указанная в договоре, должна быть окончательной и включающей все сопутствующие расходы. Надо также удостовериться, что в цену, записанную в договоре, уже включен НДС.
Автомобильная стоянка
Проверьте, входит ли в цену, указанную в договоре, автомобильная стоянка, а также является ли эта стоянка индивидуальной или там может парковаться кто угодно. Нередко случаются ситуации, когда число стоянок меньше, чем число квартир и тогда, если ваша стоянка не закреплена за вами, придется ставить машину далеко от дома.
Солнечный бойлер
Согласно принятым в Израиле стандартам планирования и строительства, подрядчик обязан обеспечить каждую квартиру полноценным солнечным бойлером. Недопустимо, чтобы подрядчик ограничился только подготовкой места, где в дальнейшем вам придется устанавливать бойлер собственными силами.
Достройка
Если от вас требуют уплатить определенную сумму за подготовку инфраструктуры для индивидуальной достройки, необходимо, чтобы в договоре было указано, какая именно достройка возможна, и в какую сумму обходится подготовка.
Каждый дом должен быть также подключен к общественной инфраструктуре (газ, электричество, вода, канализация, телефонные и телевизионные кабеля и т.д.). Проверьте, входит ли подготовка этой инфраструктуры в цену жилья, указанную в договоре.
Зеленые насаждения вокруг дома
Проверьте, указано ли в договоре, что строительный подрядчик обязуется высадить зеленые насаждения вокруг дома или подготовить необходимую инфраструктуру, как минимум – систему полива.
Телевизионные антенны или кабели
Убедитесь, что в договоре указано, что подрядчик обязуется установить на доме телевизионную антенну (антенны) или подготовить здание для подключения к телевизионному кабелю.
Общественная собственность
Убедитесь, что в договоре четко и подробно расписан характер владения совместной собственностью – парадным, крышей здания, складами. Сюда же могут относиться и автомобильные стоянки, если они не закреплены за каждым из жильцов индивидуально. Имейте в виду, что посторонним, то есть людям, не являющимся жильцами дома, запрещено владеть какой-либо частью общественной собственности в здании. Даже сам строительный подрядчик – не исключение. Он не может продать вам квартиру, а склады оставить себе.
Сроки завершения работ
Убедитесь, что в договоре указаны сроки завершения этапов работ. Самое главное – проверьте, что в нем четко указана дата сдачи дома. С точки зрения закона, опоздание на два – три месяца – это уже повод для судебного разбирательства. Но, чтобы выиграть его, у вас должен быть такой козырь, как дата, записанная в договоре.
Потребуйте, если такой пункт отсутствует, чтобы в договор был внесен размер компенсации за опоздание. Еще лучше, если там будет указано несколько сумм, например, за опоздание на три месяца, полгода, год. Сумма компенсации не должна быть ниже, чем стоимость аренда квартиры такого же класса и в таком же районе, как та, что вы приобрели. Важно также убедиться в наличии пункта, согласно которому квартира считается законченной, только когда она полностью пригодна для жилья и соответствует всем условиям, заявленным в договоре.
Передача прав на недвижимость
Убедитесь, что в договоре указаны сроки, в которые подрядчик должен оформить все документы на передачу вам прав собственности (это требует от него финансовых расходов, поэтому торопиться он не станет).
Сроки платежей
Проверьте, указаны ли сроки, когда вам предстоит делать каждый платеж. Убедитесь, если вы платите поэтапно, по мере выполнения тех или иных работ, что срок ваших платежей приходится на период, когда данный этап работ уже завершен, чтобы у вас была возможность проверить качество строительства.
Страховки
Проверьте, что в договоре указаны все необходимые страховки и что их условия соответствует пунктам закона о торговле недвижимостью. Закон четко оговаривает, каким именно образом строительный подрядчик должен застраховать здание. Имейте в виду, что меньше всего проблем возникает, когда подрядчик дает банковскую гарантию на тот случай, если после заселения дома будут выявлены недоделки и неисправности.
Обычно на этапе строительства подрядчики несут серьезные убытки, поэтому часто они покрывают расходы на реализацию одного проекта за счет денег, которые получены ими в счет другого. Если с чужим проектом случится накладка, банк может прекратить финансирование вашего. Поэтому следует убедиться, что деньги, которые вы вносите пойдут именно на тот счет, который банк открыл подрядчику для реализации данного проекта.
Если вы заметили орфографическую ошибку,
выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter
Поделиться:
Любое использование материалов запрещено без письменного разрешения редакции сайта новостей ISRA.com.
