Покупка квартиры у подрядчика: правила безопасности (Окончание.)

Составление договора о купле-продаже квартиры – целая наука. Не прописал все условия, недопонял какую-то витиеватую формулировку – и неприятностей не оберёшься. Мы продолжаем знакомить читателей с основными этапами и некоторыми нюансами процесса покупки квартиры у подрядчика.

На что обратить особое внимание при составлении договора с подрядчиком?

В договор должны быть включены все условия, на которых осуществляется сделка с подробным описанием всех её этапов, а именно:
подробное описание квартиры с чертежами всего, что к ней прилагается (балкон, кладовка, парковка);
специфические пожелания и изменения дизайна квартиры со стороны покупателя;
цена квартиры, включающая НДС;
суммы платежей, периодичность и условия их выплат;
сроки сдачи квартиры в эксплуатацию клиенту;
срок записи квартиры в государственные реестры;
механизм штрафных санкций за несвоевременную сдачу квартиры подрядчиком (за каждый месяц просрочки - стоимость месячной аренды в аналогичной квартире в том же районе, где приобретается жильё);
полная ответственность подрядчика за все строительные и отделочные работы;
гарантийный ремонт и устранение всех недостатков в сжатые сроки.

Страхование вложений

По закону подрядчик обязан застраховать деньги покупателя квартиры. Адвокат Евгения Захаропуло из юридической фирмы "Амзель-Леви-Хасид" настоятельно советует: "Перед тем, как подписать договор о купле-продаже с подрядчиком, нужно разузнать какой банк, каким образом финансирует проект подрядчика. Ведь банк – главный гарант безопасности вклада на случай банкротства инициатора проекта строительства дома".

"В договоре должен быть чётко прописан механизм, охраняющий вложения покупателя", - говорит Е. Захаропуло.- Как правило, участники аналогичных сделок прибегают к услугам банка, который финансирует проект подрядчика. Банк гарантирует все вложения, но берёт всё имущество в залог до окончания строительства.

В связи с этим, покупатель должен удостовериться, что подрядчик позаботился о том, чтобы банк, который сопровождает проект и которому, скорее всего, заложен участок земли и все квартиры, которые подрядчик построит на этом участке, выдал ему (покупателю) "письмо об исключении" ("михтав ахрага"), которым банк подтверждает, что при условии оплаты стоимости квартиры он (банк) соглашается с тем, чтобы закладная не распространялась на приобретенную квартиру".

Все платежи покупателя вносятся на банковский счёт проекта. Внимание! Те деньги, которые покупатель квартиры платит подрядчику напрямую, не гарантируются банком и в случае банкротства подрядчика не застрахованы.

Важно на всех чеках, которыми расплачиваются за квартиру, писать один и тот же номер банковского счёта, который "сопровождает" данный строительный проект, и требовать банковскую гарантию за каждый платёж в соответствии с Законом о продаже. Банк разрешает строительной компании забирать деньги со счёта в соответствии с выполнением определенного этапа строительства и с разрешения инженера, курирующего проект от банка.

Вернуть подрядчику гарантии, полученные в соответствии с Законом о купле-продаже нужно только после получения ключей от квартиры, когда она готова, и когда сделана предупредительная запись ("хеарат азхара") или подписан договор о долгосрочной аренде между покупателем квартиры и Земельным Управлением Израиля.

Доверенность на запись и оформление недвижимости

Помимо договора составляется доверенность на имя адвоката "каблана". Такой документ также требует тщательного изучения адвокатом покупателя. Он даёт право адвокатам подрядчика оформить построенную квартиру. Доверенность выдаётся только на имя адвоката подрядчика (и никому другому!) с примечанием, что она может быть использована только в случае, если покупателя нельзя застать на месте и после извещения о намерении использовать доверенность. Естественно, эти условия должны быть включены в договор.

Не стоит забывать, что помимо стоимости квартиры существуют некоторые другие расходы, как-то: налог на покупку квартиры, комиссионные адвоката подрядчика в размере 1-1,5% от стоимости квартиры, расходы на запись в реестрах Бюро недвижимости и Земельного управления.

На сегодняшний день те, у кого еще не пропало желание купить квартиру в Израиле, во избежание накладок в процессе сложной и многоступенчатой сделки по приобретению недвижимости прибегают к услугам опытных адвокатов, специализирующихся в данной области.

Портал ISRAland - израильские новости

Покупка квартиры у подрядчика: правила безопасности (Окончание.)